二手房买卖,定金合同是关键,否则失房又赔钱

时间:2017-07-21 16:38:00  来源:  作者:

【真实案例】
 

小律曾经接待过一个吃了亏的买房人,小白。小白和家人千挑万选了一套房子,只有一个缺点:还没办下房本。经多方打听,开发商正在办理房本之中,中介和房主一口咬定再有15天房本绝对能下来。

二手房买卖,定金合同是关键,否则失房又赔钱

于是他交了5万定金,定金合同里说在15天后双方签订买卖合同,小白如果不买无权返还定金,卖方如果不卖双倍返还定金10万元给小白。15天后,小白最不希望的情形发生了,房本没办下来,没房本的房屋买卖不受法律保护,小白因此不同意签合同交首付款,认为卖方违约应当双倍返还定金,而卖方却一分不给,就打起了官司。

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令小白怎么也想不通的是,一审、二审都判他输了。法院认为是小白违约,因为合同里并没有要求卖方15天办下房本,否则承担违约责任。

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那么,从小白的角度,什么样的定金合同可保万一呢?小律给您分析一下。
 

NO.1 定金合同不能越简单越好,以下几点要注明:

① 房屋的产权状况:包括产权人,所有权证,共有权人,面积,位置等

② 交易价格:是否包含装修款,交易税费谁来支付,交易是否满五年,中介费用的负担,付款方式是全款还是贷款等。

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NO.2定金不能写成订金、预付款或者保证金等。

这几个词的差别在于,只有定金买方才有权要求违约方双倍返还。

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图片描述
 

NO.3定金数额要恰当。

法律对定金数额只规定了一个上限,即不超过总销售额的20%。小律认为,定金也不宜过低,太低了约束不了卖方。

二手房买卖,定金合同是关键,否则失房又赔钱

NO.4定金的接受方应是产权人,而不是房产中介。

很多买房人愿意把定金交给中介,让中介转交给卖方,这样做的坏处是卖方可以不卖,而买方却不能不买。因为定金的惩罚和保证作用只针对买卖双方,而不能约束中介。如果中介拿到定金转交房主时,房主不卖,没收定金,你只能跟中介要定金原数,不能主张双倍。反过来说,如果你交完订金反悔不买了,定金就不退了。

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NO.5 交定金时要求留下房屋所有权证原件。

这样做目的是防止卖方一房二卖,将房产证原件交由买方或中介方保管,卖方如果申请补办还需几个月时间。

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