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农村房屋买卖合同的效力及后果

时间:2015-01-22 13:33:08  来源:  作者:

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农村房屋买卖合同的效力及后果

项目描述

    司法实务界、法学界以及经济学界等都十分关注农村房屋买卖问题,有诸多因素可能影响农村房屋买卖合同效力,而合同被无效后,是否返还房屋也是当事人非常关注的事项。本项目试图发现因买受人的身份而引发的农村房屋买卖合同效力纠纷的司法实践,包括对合同效力的认定及合同无效的后果。

样本搜集

    数据来源:《中国法律知识总库》法律要目:民商法>债权>合同>房屋买卖合同文书范围:最高人民法院及下级法院制作并公开的裁判文书数据采集:截至2013年6月18日分析路径:农村房屋买卖所涉纠纷数量较多,本文所论仅针对如下情形:农村房屋所有权人出售农村房屋,当事人因房屋买受人的身份对合同效力产生争议,法院讨论了合同效力及无效后的法律后果。共分析153篇符合上述条件的判决书。

实证分析

    一、农村房屋买卖合同的效力与买受人身份有很大关系

    通常情况下,买受人可能的身份为:同一集体经济组织农村村民、非同一集体经济组织农村村民、城镇居民。在全部153件案件中,有5件案件的买受人是同一集体经济组织农村村民,该5件案件全部被认定为有效;有66件案件的买受人为非同一集体经济组织的农村村民,其中61件被认定为无效,5件认定为有效;有82个案件的买受人为城镇居民,其中77件被认定为无效,5件被认定为有效。

    分析可见,合同效力争议主要源于买受人与出卖人不属于同一个集体经济组织,或买受人为城镇居民,在这些案件中,法官以认定合同无效为常态,以认定合同有效为例外,体现了法官对《土地管理法》以及国务院相关政策认识上的统一性。

延展阅读
    买卖房屋必然导致转让房屋占用土地的土地使用权,而由于农村集体土地使用权的流转受到限制,因此非适格购买人购买农村房屋的合同将存在瑕疵。
    在法律、行政法规层面,研究人员未发现对农村房屋买受人身份作出明确限制的规定。在部门规章层面,建设部2008年制定的《房屋登记办法》第八十七条规定:申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。另有不少地方性法规、规章及规范性文件对当地农村房屋买卖的买受人身份作出了规定,如天津、江苏、江西等地。
    与法律、法规未明确表态不同,国务院于1999年5月、2004年10月以及2007年12月多次出台措辞严厉的禁止城镇居民购买农民住宅、宅基地、小产权房的政策文件。
    从司法层面来看,研究人员没有发现最高人民法院关于农村房屋买卖的买受人身份问题的司法解释。但部分地方法院从审判实际工作出发,发布过一些司法文件,如北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知、山东省高级人民法院关于印发2005年全省民事审判工作座谈会纪要的通知、山东省高级人民法院关于印发2008年全省民事审判工作座谈会纪要的通知、上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见等文件中都有涉及,思路基本一致:买受人为城镇居民或者非同一集体经济组织成员的,以认定无效为原则。
     值得关注的是,2008年10月《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》似乎放松了对农村土地流转的限制:完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权……逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。该决定是否会影响修订中的《土地管理法》,是否会影响农村房屋买受人身份的限制,有待研究团队进一步跟进。

    二、确认城镇居民购买农村房屋有效的主要裁判思路
    如前所述,在82件城镇居民购买农村房屋的案件中,77件被认定为无效,5件被认定为有效,     研究人员特别分析了这5件有效案件,以发现法官在处理这类问题时的思路。
    一起案件中,买受人之后取得了相应的集体土地建设用地使用证,房地已经合一,因而效力不存在障碍。
    在其余四个案件中,买受人均已就涉案房屋形成长期稳定的占有、使用关系。且法官均考虑到,涉案房屋为买受人实际居住的唯一住房。与此相对,在三个案件中,法官分析了出卖人在转让涉案房屋以后仍另有住房,有些甚至已经转为城镇户口,完全脱离了农村生活。
    三个案件中,纠纷因涉案房屋所在地拆迁征地而起。土地管理法第六十三条的立法历史曾经提到,限制农村土地流转最重要的理由是:“不应当允许集体土地使用权的流转,不然有可能使大量的农用地转为建设用地,农民的利益被少数人侵占。”然而,如果该宗土地已经或即将因与涉案交易无关之理由而被征收为国有土地,则保护农村集体土地的价值已经消失,而买卖双方的真正争议焦点已经转变为征地补偿款是否以及如何分配。
    在两个案件中,法官分析了买受人身份的变化。其中一个案件的买受人尽管在买卖合同签订之时具有城镇户口,但在购买涉案房屋以后将自己户口迁至涉案房屋,并取得该集体经济组织成员身份。法官认为,这一身份变化,形成了对合同效力的补正。另外一个案件的买受人将涉案房屋转售给该房屋所在集体经济组织的成员,从而使法律关系归于安定。

    三、农村房屋买卖合同被认定无效后的处理
    合同被认定无效后,房屋的归属是当事人最为关注的。在138件被认定无效的案件中,有24件判决不予返还房屋,77件判决返还房屋,另有37件未讨论房屋返还问题,或因当事人没有诉请,或法官指示另案处理。从地域分布来看,这批案件涉及安徽、北京、甘肃、广东、广西、河北、河南、湖北、湖南、江苏、辽宁、陕西、上海、天津、云南、浙江等地,其中河南、湖南、上海、天津的案件相对集中,而其他省份因统计样本较小,进一步分析的条件尚不成熟。就河南、湖南、上海、天津这四个地域而言,前三地的做法基本一致,即以返还房屋为主流,天津做法正好相反,以不返还房屋为主流。但无论哪种做法,都倾向于不使主张合同无效的一方从合同的无效中受益。

    四、不同地区法院的裁判思路
    在上述案件中,上海和天津两地涉案数最多,分别为32件和36件。为进一步发现法官在处理合同无效后果问题上的审理思路,研究人员依托系统资料,对上海、天津两地的裁判文书进行了进一步分析,得出了如下结论:
    1、在法官明确就“是否返还财产”表态的案件中,天津法官在约78%的案件中没有支持返还的主张;而上海则相反,在约90%的案件中,法官支持了返还主张。
    2、上海法院多从合同法第58条的规定出发,判决返还:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法院在判决财产返还的同时,通过“赔偿”金额的设定弹性地体现买受人或出卖人的过错等因素,如判决出卖人赔偿买受人的装修损失、共享房屋升值利益等。
    天津法院比较多地考虑买受人是否长久、稳定地占有和使用涉案房屋,更倾向于追求类似于“时效取得”的法律效果。在措施上,基本是“维持现状”,不予调节。